兰州开启地铁物业时代

事实上，地铁不仅会扩大人们的生活半径和工作半径，也对人的居住心理产生根本性的改变。当地铁发展到一定程度，影响到人的生活方式和思维模式时，地铁会带来高价值效应，如果这种发展能保持向上的趋势，地铁就会升值，所谓升值概念一方面是指物业自身价值的提升，另一方面是指当其他物业跌价时，还能保持楼价不跌，其次就是它具有更强的变现能力。兰州的地铁还处于建设的初期阶段，地铁物业还处于开发的初期阶段，其中自然蕴含着巨大的商机。如何开发和利用它，便成了有识之士的关注焦点。

　　兰州地铁建设成效显著

　　2014年是兰州轨道交通发展中值得纪念的一年，1号线一期工程全面开工建设，兰州人民的“地铁梦”开始变为现实。在这一年中，兰州市轨道交通有限公司紧紧围绕1号线一期工程建设这一主线，统筹推进西客站配套工程、资源开发、新线建设筹备、项目融资等工作，累计完成投资94.71亿元，其中1号线一期工程累计完成投资76.65亿元，占总投资的35%；西客站配套工程累计完成投资8.27亿元，占总投资的12%；交通疏解道路累计拨付资金9.29亿元；资源开发项目累计完成投资5000万元。

　　经过多年精心筹备，2014年3月28日，1号线一期工程全线开工建设，按照“先疏后进”的原则，先期实施树木移植、管线迁改和交通疏解工作，工程建设正稳步推进。车站主体工程有序展开：截止到2014年底，20座车站中，除省政府站、陈官营站正在进行拆迁和施工准备外，其余18座车站以及东岗车辆段、陈官营停车场已全面开工建设。围护结构及土石方开挖完成了总量的85%；车站主体结构完成了总量的50%；11月1日，全国首台下穿黄河盾构机始发，开始穿黄盾构施工，盾构区间和暗挖区间完成了总量的5%，陈官营停车场及东岗车辆段完成了土建总量的16.2%。管线迁改、交通疏解工作基本完成：协调推进管线迁改工作，雨污水一期迁改完成了94%，给水一期迁改完成了82.3%，热力一期迁改完成了91.8%，燃气一期迁改完成了82.8%，电力迁改完成了81%，二热管线迁改全部完成。强化交通疏解工作，遵循道路“借一还一”或“借三还二”的原则，采取局部盖挖顺做等工法，最大限度降低施工对交通的影响。机电设备招标工作进展顺利：超前谋划，启动了机电设备招标工作，完成了1号线一期工程供电、弱电、信号、综合监控、自动售检票、车辆、牵引系统和车站机电、段场工艺等14个大项的设备招标工作，占机电设备总量的60%。

　　着力开展沿线资源开发

　　地铁本身是一个价值的占有者，同时也是一个价值的创造者，地铁物业就是吸纳了地铁创造的价值而令自己身价倍增。对于兰州这样一个有着特殊地理环境的城市而言，地铁物业将创造与它自身条件相协调的价值，甚至会物超所值。

　　兰州东西长40公里，南北宽3公里，呈带状横贯东西，是典型的“两山夹一河”地形，发展空间极其有限。作为一个寸土寸金的城市，城市空间的拓展显得尤为重要。而随着兰州市轨道交通建设的逐步实施，兰州城市框架将进一步拉大。但是对于城区核心区域来说，地铁很难改变现有商圈重心，但模式必然会发生相应变化，这就是点状向带状的过渡和发展。但不可否认，地铁一旦开通，一些老商圈会逐渐沦落，就如当初的铁路局商圈，一些商圈会被激活甚至重新打造或得到强化，一如张掖路步行街对于西关的强化，一些新商圈更会兴起。

　　西站争夺兰州城市中心功能区的战争已经打响，它提出了“抢抓高铁机遇，打造中央商务区”的明确目标。目前，西站充分利用兰新高铁开通带来的“高铁经济效应”，重新对西客站周边区域城市功能进行规划调整，重点发展商务服务、交通服务、酒店公寓、时尚购物等现代商贸服务业，把西客站周边8平方公里区域打造成以现代服务业为主的兰州中央商务区。

　　同时，西站正在紧锣密鼓地加快西客站南北广场建设与开发，全力解决轨道交通、城市交通与铁路站场的对接，重点发展文化娱乐、商贸服务、休闲购物、酒店公寓等新产业。加快老工业区搬迁改造与开发。重新对搬迁后的企业进行产业规划，重点在该区域布局现代商贸服务业。按照“腾笼换鸟”的思路，对西客站周边钢材市场、汽车销售、机械销售、木材批发等企业加快搬迁步伐，逐步实现向星级酒店、餐饮服务、金融服务、信息服务、时尚购物及娱乐消费服务转型。

　　以兰州中心为核心的商业地产已经大打BRT牌、高铁牌和地铁牌。在这里，交通的功能被强化，它的意义被放大。对兰州这座被堵怕的城市来说，这方面的意义一点都不为过。关键是，兰州的地铁物业什么时候能够引起足够的重视并得以执行切实可行的实施。

　　专家表示，兰州轨道交通建设统筹兼顾，在解决城市交通问题的同时，对促进城市合理布局，引导城市发展、强化城市(区域)间协调发展有着积极意义。更重要的是，地铁建设，犹如一个巨大的杠杆，可以撬动巨量资金。相关研究表明，每投资1亿元的轨道交通项目，可带动GDP增长2.63亿元，增加8000个以上的就业岗位。一方面，城轨在建设及运营过程中将拉动建筑、建材、机械制造、电子、冶金等关联产业的增长。另一方面，将拉动旅游、环保、房地产等行业的增长。因此，轨道交通建设将推动兰州市多元支柱产业体系加快发展，拉动整个区域经济的发展。

　　同时，轨道交通优化增强了地面的使用价值和使用效率，增强了地面和地下的交通联系，利用地下空间修建商场、车库等，将促进城市商贸结构变为地上、地下相结合的立体商贸结构，从而有效整合城市交通业态、商业业态、经济业态、文化业态，形成新的商圈，实现兰州市城市发展结构由单一的平面结构向多维立体结构转变，引导城市发展与扩张。以北京、上海、广州等城市为例，地铁沿线的北京的建国门、上海的徐家汇、广州的天河都成为了当地商业核心圈。

　　目前，兰州正在进行一场规模宏大的结构调整战略，其标志是正在加紧构建六大经济板块。即兰州中央商务区经济板块正在加紧建设，甘肃机电五金物流中心、甘肃国际机电水暖城、万辉国际广场建成并全面营业，万寿宫黄金珠宝城建设完工，兰州国际商贸中心已完成裙楼主体，兰石集团原址开发已完成规划设计；三滩文化商贸经济板块初步成型；彭家坪生态科技经济板块有序推进；文化旅游产业经济板块步入快速轨道，石佛沟游客服务中心已建成，新建人行步道700米，将军沟3条道路和大沟600米河道治理已完工，黄河母亲主题文化公园、华夏文明收藏文化博览园、黄河楼等10个文化旅游项目已完成前期手续办理，全年旅游接待人数443.8万人（次），旅游总收入达到35.07亿元；西果园仓储物流经济板块与南绕城公路同步启动；黄峪整乡扶贫开发综合经济板块建设顺利。这场调整，其重心还是在于利用并激活地铁物业战略，旨在开启兰州地铁物业新时代。

　　地铁物业发展前景可期

　　兰州地铁一旦开通，您首先想到的是什么？可能大多数人想法一样，出门终于可以不用挤公交了。地铁之前，公交确实是兰州人出行的最重要交通工具。关于挤公交的故事，一千名兰州人心中就有一千个说不清道不明的理由和烦恼。不管周末游玩出个门，还是上班时间出个门，或者购物挤个车，人气爆棚那是想都不用想的事儿，彼此之间“磨磨蹭蹭”耗时耗力蹭到终点。不过地铁一来，这样的问题就能得到有效解决，严格控制的停靠时间不会因不可知因素被耽搁，风驰电掣的行驶时速让您在一盏茶不到的工夫从东到西。住得再远一点也没关系，因为不用担心上班迟到了。但有一点是必要的，一定要住在离地铁站点不远的地方，试想先坐个公交再转个地铁，那还不如一直挤公交罢了。

　　不仅普通市民，就是不少兰州的有车一族也在期盼着地铁的开通，家住安宁的刘先生说：“虽然对于大部分有车一族的人来说，地铁不是必需品。但是随着路况的不畅，随着地铁快捷便利优势的显现，尤其随着日后汽油价格的不断上涨，有可能会迫使有车一族转搭地铁，届时这部分市民的置业趋势当然也会随之有所改变。”地铁的吸引效力无疑是相当明显的。

　　除了改变人们的生活方式，地铁还能带来什么？据相关统计资料显示，目前国内地铁早期物业如北京、上海、广州、深圳等地，在地铁沿线物业的升值基本保持在每年30%的幅度，个别地铁上盖物业更是达到了150%—200%的巨大升值幅度。从全国地铁沿线楼盘升值的数据来看，不论是地铁沿线的住宅楼还是商业项目，其涨幅和升值潜力都相当大。

　　现实情况也是如此，自从兰州地铁确定开建以来，规划的沿线楼盘纷纷打出了地铁牌。一时间，地铁楼盘也成了兰州楼市一个抢眼的板块，地铁所带来的经济效应十分强劲。这个道理显而易见，因为地铁的存在会带来选择快捷简便出行方式的强大人流，有人气在，什么东西不好卖？当然，身在兰州的开发商和投资者也充分意识到这一点。于是我们看到，随着地铁线路规划的出炉以及眼下的即将开通火热开建，城市轨道周边聚集了数多个“地铁物业”，在整个城市楼市处于委靡的当下，地铁概念的楼盘依然坚挺。

　　从国内外各大城市的状况来看，商业项目比较集中在地铁沿线是一种必然的发展模式。朝九晚五的普通工薪阶层和白领必然将地铁沿线作为自己置业的首选地，而地铁沿线的巨大人流，也会强烈刺激精明商家的神经，这一现象在兰州将成为突出。东西极长南北极窄的城市格局，正适合地铁的运行。而商家首选地铁沿线也会成为一种必然。

　　5大地上开发项目加速推进

　　为了加快兰州市轨道交通建设，多渠道筹集建设资金，以在地铁沿线储备土地进行商业开发和配套建设公益项目为主的兰州市轨道交通公司地铁+物业的发展模式正在积极推进。

　　2014年，按照“地铁+物业”的发展理念，兰州轨道公司积极开展沿线资源开发工作。主动争取政策支持，兰州市政府通过的《支持轨道交通沿线资源开发的意见》，为资源开发提供了政策保障。东岗车辆段综合开发项目、广场西口商业办公楼开发项目、小西湖商业开发项目、西关十字荣华商厦升级改造项目、西客站商业办公开发项目等5个地上开发项目完成了前期立项、可研、设计等工作；其中，兰州市小西湖商业开发项目位于兰州市西津东路北侧，西侧为龙林大厦高层商住楼，北侧及东侧为小西湖公园，南侧紧邻小西湖地铁车站，地铁风亭位于该地块内，总用地面积约为2381.8平方米（合3.58亩），规划用地性质为商业开发用地。地上6层，局部3层，地下1层，总建筑面积7931.2平方米，工程总投资约3000万元。广场西口商业办公楼项目位于兰州市城关区庆阳路与金昌路十字路口（广场西口）西南角，北侧为兰州电信公司，南侧为省国税厅，西侧为招银大厦，东侧为数码大厦，轨道交通1号线地铁出入口位于该地块内，总用地面积约为6006平方米。此外，迎门滩站、东方红广场站、奥体中心站、西关十字站、五里铺站等5个地下空间开发项目完成了方案设计、可研修编和初步设计工作；鸿安家具市场和兰州市农业机械总公司保障房2个合作开发项目已签订协议；沿线施工围挡的传媒开发项目正在顺利实施；新区彩虹城沿街商铺物业开发项目，招商意向承租户约130户，签订意向性协议18户，面积约6000平方米。

　　兰州市轨道公司表示，2015年是兰州轨道交通事业发展的关键之年、攻坚之年，建设任务非常艰巨。将坚定不移地走“地铁+物业”发展的路子，解决好工程建设时间紧、任务重、难度大和管理经验不足、管理方式粗放的矛盾。注重政策落地实施，稳步推进资源开发和土地储备工作。将充分用好省委、省政府提出的“兰州市可将轨道交通沿线土地以作价入股方式进行配置”这一政策，充分研究和借鉴其他城市在土地作价入股方面的好做法、好经验，提出具体实施方案和政策建议。完成和平、定远、榆中地区不低于20000亩、兰州新区不低于5000亩的土地储备。完成资源开发项目投资21.25亿元，东岗车辆段综合开发项目要实现一期主体结构封顶，完成二期基础结构，完成投资12.31亿元；广场西口商业办公楼项目，完成土方开挖量的25%，完成投资0.39亿元；建成小西湖商业开发项目，完成投资0.27亿元；启动荣华商厦升级改造项目，完成投资60万元；与轨道交通1号线主体同步实施迎门滩、奥体中心、东方红广场和五里铺站地下空间开发项目，完成投资2.58亿元；完成新区彩虹城项目产权证办理、装饰装修工程，完成投资5.7亿元。

　　地铁缩短了城市的空间距离，开启了临铁而居的全新生活格局；地铁也扩大了中心商圈的辐射范围，其短期内凝聚大量人流的特点，为商业物业带来了巨大的发展契机。兰州地铁一旦建成通车，被堵在路上将会成为永远的过去式，对于时间就是金钱的现代都市人而言，这一特点自然会令地铁物业在顺市时将有较大的升值空间，在逆市时则具有较强的抗跌能力。地铁物业已经成为这个城市目前最具前景的热门商机。然而，众所周知，地铁建设需要巨大的资金投入，以及其后期运营模式，都是一个巨大的挑战。而备受各界推崇的“地铁+物业”的经营模式，即地铁的建设与地下商业开发紧密联系形成共赢，同时地铁沿线的地产开发、物业开发支撑了地铁的营运，也正成为兰州轨道交通的发展理念。